Setiap bank memiliki berbagai strategi
marketing untuk menjual programnya masing-masing. Dalam hal ini program Kredit
Kepemilikan rumah (KPR) atau tergolong dalam bentuk Kredit Konsumtif. saya akan bagikan beberapa tips agar anda tak
mudah terjebak dalam trik atau janji-janji “partai” sebuah bank. Sebab
resikonya akan anda rasakan di kemudian hari terlebih anda terikat Perjanjian
Kontrak (PK) di hadapan notaris yang tentunya legal/sah secara Hukum.
Kesalahan perhitungan juga menyebabkan terjadinya
dampak kesulitan membayar angsuran, menyebabkan kredibelitas yang bruk di ID BI
(bank Indonesia) istilahnya sering “batuk-batuk” hee.., atau bahkan terburuk
yakni macet / pailit. Adapun beberapa hal penting yang perlu dipertimbangkan
diantaranya:
Jenis bunga
Bunga Flat, kelebihan dari pilihan bunga ini yakni
anda sudah tau secara pasti berapa pembayaran KPR anda sejak awal hingga lunas.
Namun untuk bunga flat sayangnya diterapkan oleh bank-bank berbentuk syariah.
Akan tetapi anda perlu perhitungkan berapa besarnya bunga flat yang diberikan
serta berapa nilai total akhir dari rumah yang anda beli dgn fasilitas KPR
melelui pembiayaan syariah. Contoh; Syariah 12% flat 10 thn, atau 13% Flat 15
thn. Untuk bank konvensional 9% flat di 1 tahun pertama, di tahun ke II 11%
selama 1thn dan kemudian di tahun ke III mengikuti rate pasar atau dikenal
dengan istilah effective
rate/Floating. Sebenrnya
ini adalah stategi tarik ulur bunga yang diterapkan baik oleh bank berbasis
syariah ataupun konvensional. Namun pilihan bunga Flat untuk jumlah kredit diatas
100 juta sangat jarang kita temukan. Jadi umumnya bunga floating.
Bunga Flat Subsidi Pemerintah, beberapa bulan lalu pemerintah
meluncurkan program FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan)
yaitu pembiayaan
perumahan diperuntukkan kepada masyarakat ekonomi bawah, dengan harga maksimum rumah
88juta dan gaji calon debitur dibawah 3,5 juta /bulan dengan suku bunga 7% – 7,5%
flat hingga lunas. Namun permasalahan lain muncul yakni sedikitnya pengembang
yang membangun unit rumah dengan harga tsb. Disamping itu sekalipun ada, namun
lokasi dari perumahan umumnya jauh ke wilayah pinggir perkotaan serta kualitas
bangunan yang kurang bagus.
Berapa Besarnya Pengembalian Pokok dan
Bunga
Banyaknya debitur yang saya temui
mempunyai cukup banyak alasan yang menyebabkan keinginan untuk melakukan take over (pemindahan kredit dari satu
bank ke bank lainnnya). Dari bank swasta ke bank pemerintah, atau sebaliknya.
Seperti yang saya bahas diatas, umumnya seorang debitur di awal mengajukan
kredit hanya tergiur dengan cepatnya proses (karena butuh cepat), besarnya LTV
(persentase jumlah pencairan) yang diberikan, serta terkecoh dengan
rendahnya bunga di satu tahun pertama atau di beberapa tahun kemudian. Namun
mengabaikan satu hal, yaitu Simulasi
Angsuran. Lamanya pengurangan plafond (pokok pinjaman / pokok utang) baru kemudian dapat dirasakan
ketika diatas 5 tahun kredit (maksudnya jumlah pinjaman tak kunjung berkurang
padahal sudah diangsur bertahun-tahun). Hal inilah yang perlu anda tahu dan
cermati serta pertanyakan sebelum memilih sebuah bank yang tepat.
Jadi mintalah simulasi angsuran untuk mengetahui berapa
besarnya bunga dan berapa besarnya pengembalian pokok setiap bulannya selama
masa kredit.
Secara sederhana, simulasi bunga dapat
diibaratkan sepeti piramida terbalik. Jadi dalam artian untuk di awal tahun
antara tahun 1 s/d 3 lebih besar jumlah pembayaran bunga dibanding pengembalian
pokok. Atau dapat dipersentasekan jika tenor
(masa kredit) anda adalah 15 tahun, maka perbandingannya 80:20 (80% bayar
bunga, dan 20% penembalian pokok). Lalu di tahun ke 4 hingga tahun ke 7
perbandingan berubah menjadi 75:35 (75% bunga dan 25% pokok) kemudian di tahun
ke 7 hingga ke 11 berubah lagi menjadi 60:40 (60% pembayaran bunga, 40% pengembalian
pokok) tahun ke 11 hingga 15 berbanding terbalik menjadi 35:75 (35% bunga, 75%
pokok). Inilah yang dimaksud dengan piramida terbalik.
Jadi tanyakanlah hal ini secara detail,
lalu bandingkan antar bank sebelum anda memutuskan bak mana yang ingin anda gunakan,
karena strategi dan kebijakan dari setiap bank pasti berbeda. Dan yang perlu
kita ketahui bahwa umumnya setiap bisnis bisnis pasti mencari keuntungan,
apapun basisnya (syariah/konvensional) dari setiap bank terutama bank di Indonesia.
Jadi cermatlah dengan trik dan strategi tsb. Mungkin berbeda dengan Negara-negara
maju seperti jepang, tenor KPR diberikan bank/pemerintah
hingga 40 tahun dengan bunga yang “hampir” 0% ! (jadi benar-benar ke arah sosial/membantu
masyarakyat).
Aturan
Pelunasan Percepat
Jika pada saat pengajuan anda mengambil tenor terpanjang, angap saja 15th
namun di pertengahan perjalanan kredit, anda tiba-tiba memiliki rejeki lebih
dan ingin melunasi kedit maka anda harus ketahui dari awal bagaimana prosedur
jika anda melakkan pelunasan sebelum masa kredit berakhir. Berapa dan apakah
ada denda / pinalti, apakah yang dikembalikan hanya pokok saja, ataukah harus
dikembalikan buka+pokonya.
Bentuk
Perjanjian Kredit (PK)
Di beberapa bank yang ingin mengikat
nasabahnya secara terus menerus sekalipun dengan bunga yang tinggi umumnya memberlakukan
aturan tertentu untuk mengikat para debiturnya agar tdidak ”kabur ke bank lain”,
atau take over.
Nah yang terpenting anda perlu perhatikan
sebelum melakukan tanda tangan / akad kredit yaitu bentuk PK. Jika anda murni
berprofesi sebagai karyawan, maka pastikan bahwa bentuk PK-nya hanya 1 bentuk
saja yakni kredit KPR (kredit konsumtif). Namun jika anda adalah seorag
Karyawan yang memiliki usaha sampingan, atau anda Hanya berprofesi sebagai
pengusaha/wiraswasta/professional (dokter+ada praktek, Notaris, dll). Maka
tetap harus anda pastikan bentuk PK tsb. Mengapa demikian?
Di berbagai kasus, setelah masa kredit
berjalan diatas 1 atau 2 tahun, banyak debitur yang mengeluhkan tingginya suku
bunga floating sehingga melampaui
batas kemampuan bayar (over DSR).
Karena anda merasa berat / kesal / kecewa, maka anda berniat untuk melakukan take over ke bank lain (misal ke bank
pemerintah) yang menawarkan bunga lebih ringan. Tetapi permasalahan muncul
karena PK yang diberikan adalah 2 jenis PK. pada awal kredit. Yaitu PK berupa KPR
murni (kredit konsumtif), namun dicampurkan dengan Kredit Modal Kerja (KMK) / kredit usaha (kredit komersil).
Mengingat bank calon penerima take over umumnya hanya menerima satu
jenis kredit saja. (take over ke sesama KPR atau ke sesama KMK). Atau dengan
kata lain jika anda diberikan 2 jenis PK diatas, maka anda TIDAK / SULIT untuk
melakukan take over. Sehingga terikatlah
seorang nasabah akan hal ini. Jadi inilah hal terpenting yang anda perlu
cermati.
Biaya
Biaya KPR
Hal ini memang tak dapat terelakkan. BIaya
yang dikenakan dari masing-masing bank tentunya berbeda-beda. Perhitungkan
dengan seksama. Biasana di awal proses, biaya dikenakan adalah biaya Appraisal (biaya survey bangunan). Biaya
ini berkisaran antara Rp.500.000 namun akan hangus di awal, baik diterimanya
KPR anda atau Ditolak. Mengingat survey
telah dilakukan di awal, dan dibebankan kepada calon debitur. Biaya lain yang
akan dikenakan setelah disetujuinya permohonan KPR anda adalah;
- Biaya provisi 1% dari jumlah pinjaman
- Premi asuransi jiwa (umumnya 1 kali bayar)
- Premi asuransi kerugian/kebakaran (umumnya 1 kali bayar)
- Administrasi berkisar Rp.500.000
- Peningkatan hak (biasanya jika sertipikat rumah yang akan anda beli masih berupa SHGB (guna bangunan). Wajib anda tingkatkan menjadi SHM (hak milik) biasanya sekaligus melalui notaris yang disediakan bank. Tarif sesuai tarif notaris
Demikian yang dapat kami sharing, semoga bermanfaat. Untuk
men-copas tulisan ini silahkan saja, yang terpenting tetap menyebutkan
sumbernya.
